Argentina, casi al final del ranking mundial de créditos hipotecarios: el dato puede cambiar el panorama

El diagnóstico surge de un análisis presentado durante el relanzamiento del podcast “Pienso. Luego firmo”, del Colegio de Escribanos de la Ciudad.

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El mercado de crédito hipotecario argentino continúa entre los más pequeños del mundo y enfrenta un problema central: la falta de previsibilidad necesaria para sostener préstamos a largo plazo. El diagnóstico surge de un análisis presentado durante el relanzamiento del podcast “Pienso. Luego firmo”, del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, que reunió a la titular de la institución, Magdalena Tato, y al economista especializado en vivienda Federico González Rouco.

Según explicó González Rouco, el crédito hipotecario representa actualmente cerca del 1% del Producto Bruto Interno (PBI) argentino. Un relevamiento internacional realizado sobre 90 mercados hipotecarios ubicó al país en el puesto 89, apenas por encima de Venezuela. Además, 2023 fue señalado como el peor año de la historia argentina para el crédito hipotecario dentro de una serie estadística que comienza en 1943.

El problema, de acuerdo con el economista, está directamente relacionado con la inestabilidad macroeconómica y política. Los créditos hipotecarios tienen actualmente plazos que pueden llegar a los 25 años, un período que exige previsibilidad tanto para las entidades financieras como para quienes toman la deuda. “No hay muchas decisiones que uno en la vida tome a 25 años”, planteó González Rouco al explicar las dificultades para consolidar un mercado de largo plazo.

A esto se suma que el crédito bancario alcanza a una porción limitada de la población. Sobre unos 20 millones de personas que trabajan en el país, alrededor de 9 millones —6 millones del sector privado formal y 3 millones del sector público— conformarían el universo potencialmente alcanzable por el sistema bancario. Monotributistas, autónomos y trabajadores informales encuentran mayores dificultades para acceder a un préstamo hipotecario tradicional.

La volatilidad cambiaria también representa un problema para un mercado inmobiliario que opera mayoritariamente en dólares, mientras los créditos hipotecarios se otorgan en pesos ajustados por UVA. Tato recordó como ejemplo el movimiento registrado después del anuncio de flexibilización cambiaria del 11 de abril de 2025: una propiedad comprada un viernes, cuando el dólar cotizaba cerca de $1.370, podía tener una diferencia significativa en términos patrimoniales frente a la cotización cercana a $1.150 del lunes siguiente.

Ante las limitaciones del sistema bancario, comenzaron a desarrollarse nuevas opciones de financiamiento. González Rouco destacó el avance de mecanismos vinculados al mercado de capitales, especialmente entre grandes desarrolladores que buscan obtener financiamiento para luego ofrecer créditos a compradores de viviendas.

Uno de los caminos que aparece en ese escenario es la securitización, que permitiría agrupar y profesionalizar créditos inmobiliarios para ampliar una oferta que actualmente se encuentra muy fragmentada. También se analiza utilizar información alternativa para evaluar la capacidad de pago de quienes quedan fuera del sistema bancario. Por ejemplo, el historial de cumplimiento de contratos de alquiler o seguros de caución podría contribuir a construir nuevos sistemas de scoring.

Para quienes buscan acceder a una vivienda mediante un crédito, los especialistas recomendaron comparar las condiciones de distintas entidades, verificar previamente si se cumplen los requisitos y contemplar todos los costos asociados a la operación. Además del valor del inmueble, deben considerarse gastos de escrituración, honorarios e impuestos.

En ese contexto, Tato remarcó la importancia de no apurar una operación sin revisar previamente la documentación. Antes de firmar un boleto o asumir un compromiso, recomendó realizar el correspondiente estudio de títulos y confirmar tanto la situación jurídica del inmueble como las condiciones del préstamo. Mientras el crédito hipotecario argentino intenta recuperar profundidad, el desafío continúa siendo generar alternativas que permitan financiar viviendas en un mercado marcado durante décadas por la inestabilidad.

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